Вы хотите купить квартиру или виллу в Таиланде и оформить право?

Процесс оформления прав на объекты недвижимости в Таиланде имеет отличия от регистрации в других странах.

В большинстве случаев мы преобретаем недвижимость в полную собственность (Freehold). Также в Таиланде распространена вторая форма владения – долгосрочная аренда (Leasehold). Срок Leasehold начинается от трех до тридцати лет и согласно договора может иметь два продления на такой же срок (Статьи 538 и 540 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда). Права на Freehold и Leasehold подлежат государственной регистрации в Провинциальном Ленд Офисе (Land Office) и являются устойчивыми формами владения в правовом аспекте.

В настоящее время в Таиланде наблюдается активное строительство проектов в форме Кондоминиума – общества совладельцев многоквартирных комплексов. Регулируется Законом о Кондоминиуме 2008 года. У покупателя есть право пользования всей инфраструктурой комплекса (бассейн, ресторан, спортивный зал, зоны для прогулок с детьми и отдыха, сауна, парковка). Проживать в таких комплексах комфортно и безопасно. Управляющая компания кондоминиума помогает владельцам сдавать недвижимость и получать дополнительный доход. Владельцы Freehold, согласно иностранной квоты 49%, от продаваемых нерезидентам площадей, имеют право полного владения и распоряжения, а также голоса на собраниях участников кондоминиума. Остальная часть 51% может быть «продана» нерезидентам в Leasehold или в собственность тайской компании, в которой нерезидент может быть владельцем максимальной доли 49% и директором.

Рекомендуется покупать квартиру в полностью построенных, функционирующих комплексах, тогда Вы гарантировано покупаете то, что видите, и начинаете пользоваться квартирой сразу после государственной регистрации.

Перед покупкой объекта обязательно проверьте правоустанавливающие документы у независимых юристов. Запросите у продавца копии Свидетельства о праве собственности (Title Deed), договор Ленд офиса, синюю книжку (Blue book), паспорт/ID или DBD сертификат компании-владельца.

Для регистрации права необходимо, чтобы средства поступили в Таиланд из-за границы с четким целевым назначением, указанным в договоре и инвойсе. Банк-получатель средств, принимает платеж и фиксирует его в батах. Для безопасности и удобства в Таиланде принято расчитываться за недвижимость обеспеченными именными банковскими чеками.

Тайский адвокат юридической компании сделает для вас юридическую проверку документов на предмет обременений, свяжется с адвокатом продавца, подготовит справки, договор, доверенности, инвойсы на оплату, банковские чеки, выступит представителем Покупателя или Продавца и гарантом регистрации сделки в Земельном Офисе.

После государственной регистрации сделки адвокат произведет расчет за недвижимость с Продавцом и передаст зарегистрированные документы Покупателю в соответствии с пунктами договора.

Процесс оформления документов купли-продажи виллы отличается от квартиры, в связи с дополнительной регистрацией права на земельный участок. На практике существует несколько вариантов:

Первый вариант – это, оформление домовладения во Freehold (полную собственность) на имя нерезидента (физлица или компании) и земельного участка в Leasehold (долгосрочную аренду) c правом продления. Эта схема работает для нерезидентов, которые не хотят открывать тайские компании. Минус состоит в отсутствии контроля над арендодателем, который должен быть в полном здравии, если он физлицо, или если он тайское юрлицо, арендодатель должен поддерживать деятельность компании и сдавать годовой отчет. Риски утраты права на аренду могут наступить в связи со смертью арендатора-физлица или ликвидации компании-арендодателя.

Второй вариант состоит из покупки виллы на имя нерезидента Freehold и покупки участка в собственность на тайское лицо (доверенного представителя, тайской супруги или тайской компании). В дальнейшем, можно оформить договор Узуфрукта или Суперфиция (права пользования) от владельца участка на нерезидента, согласно Статьи 1417 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда.

Что такое Узуфрукт (Usufruct)? Это вещное право пользования чужим недвижимым имуществом, с правом управления, проживания, присвоения «плодов» Узуфруктарием (пользователем), с условием сохранения экономической сущности имущества. Срок довора Узуфрукта может быть пожизненным, если другой срок не указан в договоре и заканчивается в случае смерти узуфруктария (Статья 1418 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда). Узуфруктарий имеет право передать свое право третьим лицам (Статья 1421 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда). Прямое наследование права Узуфрукт не предусматривает, что отличает его от Суперфиция (Superficies).

Суперфиций (Superficies) – это право застройки и пользования чужим земельным участком.  По сравнению с Узуфруктом, Суперфиций можно обременять залогом, передавать по наследству и отчуждать в пользу третьих лиц (Статья 1411 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда). Срок договора может регламентироваться или быть пожизненным. Срок действия договора может регламентироваться или ограничиваться сроком жизни владельца или Суперфициария (пользователя), согласно Статьи 1412 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда. В договоре можно указать право Суперфициария на снос зданий и сооружений, восстановление участка в первоначальную форму или продаже построенных зданий владельцу по рыночной цене (Статья 1416 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда) после окончания срока договора.

Более популярным, является вариант номер три. Реализуется как преобретение виллы и земельного участка на тайскую компанию в собственность, Freehold. Нерезидент имеет право владеть долей 49% в такой компании и быть директором с правом подписи, согласно Статей 97 и 98 Земельного Кодекса Таиланда. В случае продажи виллы можно уступить право на 100% акций и должность директора или продать, как объект недвижимости. Покупка виллы на тайскую компанию не требует поступления средств из-за границы для регистрации права.

Тайские адвокаты Lokart International предложат вам полный юридический сервис и подходящие формы владения, учитывая индивидуальные пожелания и предпочтения.

С уважением,

Трещев Сергей

Генеральный Директор

+ 66 94 5827108 WhatsApp, Viber, Line, Telegram