Юридические инструменты владения недвижимостью в Таиланде.
Уважаемые Господа!
Покупая недвижимость в Таиланде доверяйте профессионалам, специалистам своего дела. Найти объект вам поможет опытный риелтор, а проверить правоустанавливающие документы, составить договор, произвести расчёт и зарегистрировать недвижимость поможет юридическая компания. Иметь средства для покупки и найти объект, который стал воплощением Вашей мечты – ещё не всё.
Конечно, мы хотим сократить расходы при покупке и оформлении, но экономить на качественном риелторе и юристе не стоит, – сумма потери может быть существенной. Когда мы подписываем договор, мы думаем о прекрасном проведении времени, скорейшем завершении строительства и реализации нашей мечты.
Вернемся к реалиям. Как правильно владеть недвижимостью и какие отличия?
Вы покупаете квартиру (Unit) в кондоминиуме, означает, что ваша квартира, согласно Статьи 4, Закона о Кондоминиумах (Condominium Act 1979) выделена в натуре из общих площадей в жилую для индивидуального пользования, владения и распоряжения. Существует две формы владения – полная собственность Фрихолд (Freehold) и долгосрочная аренда Лизхолд (Leasehold), которые полностью являются юридически законными, согласно положениям Книги Третьей Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда.
Рассмотрим преимущества и отличия.
Фрихолд (Freehold) – владея такой квартирой, вы можете её продавать, сдавать в аренду, использовать как инструмент залога или гарантий, передавать объект по наследству, т.е. полностью владеть, пользоваться и распоряжаться вашей недвижимостью не зависимо от третьих лиц и по собственному усмотрению. Владельцем может быть нерезидент физлицо, компания-нерезидент, а также резидент или тайское общество с ограниченной ответственностью. В свидетельстве (Title) на объект вносится запись о новом владельце, которая регистрируется в Земельном офисе (Land Office). Условиями договора купли-продажи регулируется цена, от которой производятся оплаты регистрационных сборов.
Общая сумма сборов на регистрацию Freehold составляет – 6.8%, оплачивается солидарно покупателем и продавцом или согласно условиям договора, из которых Оплата за перевод права (Transfer Fee) – 2%, Business Tax – 3.3%, Гербовый сбор (Stamp Duty) – 0.5% и Подоходный налог (Withholding Tax) – 1%. Данные платежи начисляются от суммы сделки или оценочной стоимости, в зависимости от срока владения недвижимостью. Если квартира находится во владении более 5 лет, тогда Вusiness Tax 3.3% не взимается.
Дополнительно оплачиваются услуги юридической компании по проверке документации застройщика (Due diligence), производству сделки купли-продажи и государственной регистрации объекта. Данные действия, в ваших интересах, может произвести юридическая компания, имея соответствующие полномочия. В отличие от владельцев Leasehold, собственники квартир Freehold имеют право голоса на собраниях кондоминиума, обсуждают решения жизнедеятельности, утверждают годовой бюджет.
Лизхолд (Leasehold) – согласно Статьи 538 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда, является долгосрочной арендой недвижимости сроком более трёх лет и подлежит государственной регистрации с указанием имени владельца в Свидетельстве на квартиру. Leasehold предоставляется застройщиком на срок от 30 до 90 лет, согласно Статьи 540 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда. Каждый восполняемый срок владения зависит от условий договора. При переуступке права аренды на вторичном рынке срок пользования объектом недвижимости является остаточным. Например, вы перекупаете квартиру, в которой прошлый владелец прожил пять лет, значит ваш остаточный срок пользования арендой будет зарегистрирован на двадцать пять лет с возможностью продления, если такая опция указана в договоре. Сумма государственной регистрации – 1.1% от суммы оценки или покупки. Вы можете сдавать Leasehold в аренду и получать прибыль, но завещать только право владения, а не саму недвижимость, которая на практике не может являться инструментом залога или финансовой гарантии.
Юридическая проверка (Due diligence), перед покупкой недвижимости, включает экспертизу соответствия целевого назначения земельного участка, на котором предполагается или ведется строительство, соответствие строительных норм и государственных разрешений, сроков сдачи и приёмки, вариантов оплаты, механизма и условий уступки права, проверку объекта на предмет залога или других юридических обременений.
Покупаем домовладение (виллу) или коммерческое помещение.
Виллой, как и квартирой, мы можем пользоваться, владеть и распоряжаться. Формы владения отличаются тем, что в Таиланде физическое лицо-нерезидент не имеет права владения и распоряжения земельным участком, а может им пользоваться на основании договора Leasehold и зарегистрированного права долгосрочной аренды. Вилла приобретается в собственность, а участок регистрируется в долгосрочную аренду. Данная форма владения может ограничиваться сроком долгосрочной аренды земельного участка или физической утратой физлица-нерезидента. Чтобы минимизировать риски и увеличить срок владения земельным участком и домовладением до необходимого, используется Фрихолд (Freehold) на виллу и земельный участок, где владельцем является общество с ограниченной ответственностью, резидент Таиланда. В данном обществе вы будете директором с правом подписи от лица компании и учредителем. В дальнейшем, домовладение может быть продано как недвижимость или через уступку права долей компании. Данная форма имеет дополнительные ежегодные расходы, но является юридически более устойчивой.
Учитывая законодательные особенности страны Улыбок, возникает вопрос – можем ли мы владеть недвижимостью, которую мы выбрали для покупки, без рисков – да, конечно можем!
С уважением,
Сергей Трещёв
Генеральный Директор
LOKART INTERNATIONAL CO. LTD
www.lokartlegal.com
+ 66 (0) 94 582 7108 Viber, WhatsApp, Line