Юридические формы владения недвижимостью в Таиланде? Фрихолд (Freehold, полная собственность) или Лизхолд (Leasehold, долгосрочная аренда)?
Прежде всего отметим, что если объект построен и имеет документы без юридических обременений, вышеуказанные формы владения являются безопасными. Юрист проведет сделку и зарегистрирует право, учитывая все предпочтения покупателя.
В чем преимущества и отличия? Давайте разберемся.
Юридические составляющие права собственности – это пользование, распоряжение и владение. Фрихолд включает в себя все три, а Лизхолд, только пользование и владение.
Пользование – заключается в праве потребления свойств объекта недвижимости в зависимости от целевого назначения и означает, что пользователь получил от владельца право на пользование объектом. Юридические границы пользования определяются законом и договором. Законное право пользования защищается от нарушений путём предъявления иска об устранении препятствий в пользовании.
Под владением понимается фактическое обладание объектом, затрудняющее пользование третьими лицами, кроме владельцев, без возможности распоряжения и отчуждения. В вещном праве владение выступает как одно из правомочий, составляющих право собственности.
Распоряжение – одно из правомочий собственника, позволяющее, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам (продавать, менять, дарить), передавать право владения и пользования, отдавать имущество в залог, распоряжаться другим образом. Распоряжением определяется юридическая судьба имущества.
Полной собственностью в Таиланде обладают только владельцы квартир Фрихолд.
Существует заблуждение, что по Лизхолду (долгосрочной аренде) объект недвижимости может наследоваться. Хочется отметить, что завещать и наследовать можно лишь право на арендуемый объект. Юридически, арендатор имеет право пользоваться объектом или сдавать в аренду на условиях, предусмотренных в договоре. Возможно максимально приблизить условия договора Лизхолда к Фрихолду, но для полного понимания ситуации, право распоряжения остается только за владельцем, и если в договоре владелец указывет, что наследование права возможно, как например в суперфиции или узуфрукте, такое право может быть передано наследникам по решению суда.
Есть еще одно заблуждение, когда покупатели недвижимости в Таиланде предполагают, что, покупая виллу в собственность и арендуя земельный участок они имеют полное право распоряжения объектом. Советуем, всегда консультироваться у юристов перед оплатой за недвижимость для понимания своих прав и отсутствия залога.
Согласно положений тайского законодательства нерезидент имеет право арендовать земельный участок. Владение участком возможно через тайскую компанию при определенных условиях.
Полное владение виллой, а также долгосрочную аренду лучше оформить на тайскую компанию, так называемую «спящую», в которой вы совладелец и директор. Вид деятельности такой компании – владение земельным участком и виллой. В таком случае вам не нужны тайские сотрудники и разрешение на работу, если вы не собираетесь сдавать вашу виллу, что по законодательству считается коммерческой деятельностью.
При владении тайской компанией возникает вопрос по поводу управления, партнерства тайских участников и годовых расходов. Используя правильную юридическую модель ваша инвестиция будет в безопасности. При дальнейшей продаже объекта, можно использовать модель уступки 100% долей тайской компании и должности директора.
Арендуемые объекты, например коммерческие, лучше всего оформлять на компанию, так как при продаже бизнеса или уступке аренды третьим лицам, вы можете уступить 100% долей компании и компании и передать управление.
Лизхолд не требует налогового декларирования, так как не является собственностью. Налогами облагается только доход от сдачи в аренду. При трансфере права, расходы по оформлению составят 1.1%.
Фрихолд является 100% активом собственника. Часто оформляется на нерезидентов или оффшорные компании, что не запрещено тайским законодательством. Суммарно госрегистрация объекта Фрихолд составляет 6.8% от суммы купли-продажи или оценочной стоимости на вторичном рынке. При покупке квартиры в кондоминиуме, собственник Фрихолд имеет право голоса на собраниях совладельцев.
Итак, форма владения недвижимостью является персональным выбором покупателя. Опытные юристы проведут юридический анализ и зарегистрируют сделку.