Покупаем Лизхолд! Юридические аспекты владения!
Уважаемые Господа, добро пожаловать на Пхукет!
После ковидной ситуации, когда пляжи были абсолютно пусты, на острове снова активизировалось строительство многоквартирных домов и вилл.
Это происходит в связи с недостаточным предложением арендной недвижимости в высокий сезон с ноября по май.
Итак Лизхолд, – покупка права долгосрочной аренды недвижимости, которая подлежит государственной регистрации в Провинциальном Земельном офисе.
Юридические механизмы владения Лизхолдом закреплены Тайским законодательством в Книге III, Части IV, Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда.
Регулируется Статьями 538 и 540.
Юридически, лизхолд подразумевает владение и пользование,
что указывается в договоре Земельного офиса в виде государственной регистрации с указанием срока аренды.
Срок аренды от трех лет и более подлежит госрегистрации в Ленд Офисе.
Стоимость регистрации составляет 1.1% от цены договора лизхолда.
При первичном оформлении недвижимости в лизхолд, стоимость регистрации оплачивает арендатор, как указано в договоре.
При вторичной продаже, уступке права, которая называется Assignment, стороны оплачивают регистрацию права и стоимость смены владельца проекту, солидарно.
Права третьим лицам, управляющая компания уступает за плату от 50 до 100 тысяч тайских бат.
В том числе наследникам, право которых подтверждается решением Тайского Провинциального суда.
Квартиры и земельные участки для домовладений арендуются у тайских компаний от тридцати лет, а если указано в договоре, с двумя продлениями на два срока по тридцать лет.
Теперь рассмотрим вопрос получения дохода от сдачи квартир лизхолд в аренду.
Управляющая компания может подписать договор с владельцем квартиры на сдачу в аренду третьим лицам для получения прибыли.
С моей точки зрения, оплачивая регистрацию права 1.1%, а не 6,8% как при фрихолде, вы уже экономите и имеете больший годовой доход.
На Пхукете, застройщики предлагают от четырех до семи процентов доходности, при чем часто ограничивая право владения сроками проживания владельцев.
Это логично. Так как владелец уменьшает доходность, проживая в своей недвижимости в высокий сезон с ноября по май.
Демократичными являются отношения, когда управляющая компания заключает договор с владельцем на распределение прибыли от аренды, например 70/30 или 60/40%.
Открытым остается вопрос о декларировании средств от аренды в местной налоговой.
Есть случаи, когда управляющие компании на Пхукете, самостоятельно зарегистрировали своих инвесторов в местной налоговой.
При добровольной регистрации, нерезидент оплатит меньший налог от прибыли, в размере 5%.
Если не регистрироваться в налоговой, ставка налога нерезидента составит 15%.
Вопрос, как налоговая об этом узнает, ведь никто не будет мониторить Air B&B или получать информацию от управляющей компании.
Какие еще плюсы Лизхолда?
- Право владения лизхолдом можно не указывать при подаче декларации о доходах в стране резидентства.
- При лизхолде Таиланд не спрашивает об источнике происхождения средств и целевом назначении платежа.
- После продажи прав лизхолда третьим лицам, владелец получает договор тайского Ленд Офиса и может использовать его в Европе и других странах, где требуется подтверждение происхождения средств.
- Застройщики не ограничивают право пользования лизхолдом третьими лицами, наследниками, если иное не указано в договорах.
- Договор лизхолда не прекращается в связи со сменой собственника Статья 569 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда.
- На право передачи лизхолда можно составить завещание у тайского нотариуса.
Прекращение действия лизхолда может наступить в связи:
- С прекращением срока аренды Статья 564 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда.
- С физической утратой объекта (разрушение, пожар), статья 567 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда.
- В случае смерти арендодателя. Не рекомендуем брать лизхолд у физических лиц.
В общем хочу вас заверить, уважаемые слушатели и подписчики, что лизхолд является надежным способом владения недвижимостью в Таиланде.
Приобретая права на Лизхолд, советуйтесь с юристами и адвокатами.
Вам проверят договор, сопроводят вашу сделку, проведут госрегистрацию, сообщат о правилах пользования и обслуживания.
Благодарю вас за внимание!
Ваш Адвокат на Пхукете,
Сергей Трещев