Что нужно знать про Закон о Кондоминиуме в Таиланде?
Одним из самых популярных видов недвижимости на Пхукете являются квартиры фрихолд (Freehold) и лизхолд (Leasehold) в Кондоминиуме (обществе совладельцев многоквартирного жилого дома). Подписывая инвестиционный договор в строящемся объекте, мы принимаем права и обязательства, в дальнейшем, подписываем правила внутреннего распорядка (Regulations).
Какие требования на самом деле соответствуют законодательству? Как можно повлиять на некачественное, по нашему мнению, управление или неправомерные тарифы? Какой порядок планирования и реализации вопросов жизнеобеспечения? Данные показатели существенно влияют на качество управления, предоставления услуг и соответственно на инвестиционную стоимость недвижимости в проекте.
Закон о Кондоминиуме (The Condominium Act) вступил в силу в 1979-м году и согласно Статьи 4, подразумевает строение, которое разделено на квартиры индивидуального владения (Unit) и места совместного владения (Common Property). В места совместного владения входит участок, на котором построен кондоминиум, прилегающие территории общего пользования, конструктив зданий, оборудование, места предоставления услуг в кондоминиуме, офис обслуживающей организации, системы видеонаблюдения и безопасности. Документом о праве собственности является Certificate of Condominium ownership. Обслуживающая организация (Juristic Person), как правило осуществляет хозяйственную деятельность, контролирует выполнение правил внутреннего распорядка в кондоминиуме. Владельцы, получившие Сертификат о праве собственности, являются совладельцами кондоминиума (Co-owners).
На практике возникает вопрос, считаются ли совладельцами кондоминиума инвесторы, оплатившие полную стоимость своих квартир, фактически проживающие и пользующиеся услугами, но не получившие право собственности или владения? Юридически нет. Остаётся открытой причина, по которой трансфер права не произошел – залог, нехватка средств для трансфера у покупателя, технические проблемы и т.д. С другой стороны, неоплата предоставленных кондоминиумом услуг влечёт начисление штрафа от 12% годовых и лишение права голоса на собрании совладельцев, согласно Статьи 18/1 Закона.
Органом управления хозяйственной деятельностью является общее собрание или экстренное общее собрание совладельцев кондоминиума (Meeting), в зависимости от обстоятельств. Все спорные вопросы связанные с качеством жизнеобеспечения проекта выносятся на обсуждение участников и принимаются большинством голосов. По плану проводится раз в год. Директор юридического лица предоставляет отчет о проделанной работе, в том числе финансовый, утверждая бюджет на следующий год через голосование. Владельцы квартир в лизхолд имеют право присутствовать на собрании, но право голоса имеют только владельцы квартир фрихолд.
Кондоминиум, как общество с ограниченной ответственностью, зарегистрированное в соответствии с законодательством Таиланда имеет тайскую долю в 51% и иностранную в 49%.
Нас интересует вопрос, кто может быть собственником и владельцем квартиры в кондоминиуме?
Если рассматривать иностранную долю 49% – это физические и юридические лица нерезиденты, которые инвестировали в данную недвижимость, купили её согласно договора купли-продажи во фрихолд, и перевели средства из-за границы на территорию Таиланда. Что касается тайской доли в 51%, ей могут владеть, как собственностью, физические лица – граждане Таиланда и тайские общества с ограниченной ответственностью. Нерезиденты, находясь в тайской доле 51%, могут владеть такой недвижимостью в лизхолд на тридцать лет, с правом продления два раза по тридцать лет, если нет ограничений по владению со стороны застройщика. Таким образом, если иностранная доля 49% раскуплена нерезидентами, вы можете владеть квартирой фрихолд через тайское ООО, где нерезидент будет в тайском ООО директором и учредителем.
Свидетельство о праве собственности (Certificate of Condominium ownership) регистрируется в региональном Ленд Офисе (Land Office) на основании договора, квитанции об оплате регистрационных платежей, справки из банка о трансфере средств из-за границы, проверяется на предмет отсутствия залогов и других юридических обременений. В свидетельстве содержится информация о месте нахождения земельного участка и площади на котором построен проект, площадь квартиры и её адрес, план квартиры с размерами, информация о владении общими территориями, имена и фамилии владельцев, подпись офицера Ленд Офиса (регистратора), печать. Один оригинал свидетельства выдаётся владельцу, другой находится в Ленд Офисе.
Какие документы мы запрашиваем, когда хотим купить квартиру на вторичном рынке у владельца квартиры в кондоминиуме?
Это – оригинал Свидетельства, договор Ленд Офиса и BlueBook.
При регистрации квартиры в Ленд Офисе дополнительно предоставляется справка об отсутствии задолженностей (вода, электричество, годовое обслуживание) и справка из банка о трансфере средств.
С уважением,
Трещёв Сергей
Генеральный директор юридической компании Lokart International Co. Ltd.
www.lokartlegal.com
+66 (0) 94 582 71 087 WhatsApp