АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ

Одним из инструментов владения и пользования недвижимостью в Таиланде, является аренда. Большинство нерезидентов приехавших в Таиланд арендуют недвижимость для проживания (виллы, таунхаусы, квартиры) или коммерческого использования (магазины, офисы, рестораны, бары и т.д.).

В случае, если срок аренды превышает три года, договор подлежит государственной регистрации и составляется в письменном виде, согласно Статьи 538 Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда (ГККТ). Максимальный срок аренды недвижимого имущества – 30 лет. Продлевается на два срока по 30 лет (Статья 540 ГККТ), если указано в договоре.

Как правильно арендовать недвижимость, чтобы избежать проблем и недоразумений? На практике, источниками проблем являются – отсутствие конкретных договоренностей и условий, которые не указаны в договоре, отсутствием платежных документов, некачественными услугами посредников и брокеров, которые не выяснили, кто является владельцем согласно Свидетельства на право собственности и договора Земельного Департамента, не проверили состояние документов на арендуемую недвижимость, например, не состоит ли данная недвижимость в залоге у третьих лиц. Многие из этих факторов ведут к финансовым потерям, испорченному отдыху, разбирательством с арендодателем, его представителями или полицией.

Несколько наглядных примеров помогут вам избежать ошибок.

Пример 1. Арендатор нашел красивую виллу на Пхукете через объявления в интернете и подписал договор аренды, онлайн, не пользуясь услугами адвоката. Не проверил репутацию и отзывы о брокере и его компании. Не поинтересовался, кому принадлежит арендуемая вилла. Брокер не прислал свой паспорт. Как выяснилось позднее, логотипы на договоре были поддельными и печати произведены фотошопом. Банковский счет в инвойсе принадлежал физическому лицу, не имеющему доверенности и отношения к арендуемой недвижимости. Арендатор сделал оплату на указанный «брокером» счет из-за границы и был уверен в правильности своего выбора. По прилету в аэропорт Пхукета туристов встретил «представитель компании» и отвез их на другую виллу, не ту, за которую были оплачены деньги. «Представитель» объяснил, что на вилле, которая оплачена, временно нет воды. Проблему устранят в течении двух-трех дней, а пока идет ремонт, туристы отдохнут на предоставленной вилле. «Представитель» уехал, больше не появлялся и не отвечал на звонки. Через три дня пришел тайский владелец виллы и сказал туристам, что вилла была оплачена только на два дня и им нужно освободить виллу. В результате, пришлось туристам обратиться в полицию и арендовать еще одну виллу. Потери составили более тридцати тысяч долларов США.

Пример 2. Молодая семья, с детьми, решила остаться на «зимовку» в Таиланде сразу после туристической поездки. Обратилась в агенство недвижимости. Сотрудники агенства, получив информацию о подходящем варианте от посредника, пересдали дом семье на один год. Учитывая хорошую скидку на годовой контракт, семья платила всю сумму, плюс депозит. Сотрудники агенства, не проверив, кому принадлежит дом, передали арендную сумму за вычетом своей комиссии посреднику. Семья с радостью вселилась в новый уютный дом, но через три месяца пришел тайский владелец и объяснил, что ему оплатили рент только на три месяца. Нужно оплатить за четвертый или выселяться. Благо, что семья подписала договор с агенством. Часть средств получилось взыскать с агенства, но к сожалению, не в полном объеме. Посредник, присвоив сумму арендной платы за девять месяцев, благополучно покинул остров.

Таких примеров на Пхукете множество. Риелторы и адвокаты с репутацией помогут вам сохранить прекрасное настроение на отдыхе.

Теперь остановимся на договоре.

Несколько дней назад состоялась встреча по поводу подписания договора аренды коммерческого помещения. От лица владельца помещения переговоры вели тайский менеджер и адвокат. Договор был практически «односторонним», и конечно же не в нашу пользу. Менеджер относился к договору аренды, как к постулату арендного договорного творчества и использовал его без коррекций длительное время. Адвокат отрицал любые изменения в нем, ссылаясь на местные законы, обычаи и способы ведения бизнеса в Таиланде.

На что сразу нужно обратить внимание? Любой бизнес требует ремонта помещения и декораций. Конечно, нам нужны строительные каникулы. В идеале два месяца. Причем все аргументированно. Дизайн и согласование – недели две. Заказ материалов и доставка из Бангкока – около месяца. Обычно, магазины мебели имеют только образцы для заказа. Световая реклама, озеленение, плюс тайские «праздники», «болезни родственников», пробелы в творчестве всех участников. В два месяца входим с трудом. Учитывая настоящую ситуацию с ковидом, ситуация на рынке аренды изменилась. Козыри, в виде оплаты, были с нашей стороны, стороны арендаторов. Учитывайте все – строительные каникулы, депозиты и условия их возврата, порядок и условия оплаты, целевое использование помещения, ответственность сторон, штрафные санкции, порядок уступки помещения третьим лицам, прописывайте актуальные условия наступления форс-мажорных обстоятельств, страхование, пролонгацию отношений, изменение цены аренды, условия прекращения отношений и сроки освобождения помещения, а также кто оплачивает налоги, и какие, от поступлений с аренды. Большое значение имеют соседи. Они первые будут жаловаться на вас, если ваш бизнес будет «пахнуть», «шуметь», «вибрировать» и т.д. Частым пунктом в договоре аренды есть удержание депозита арендодателем, в случае досрочного прекращения договора со стороны арендатора. Важно все, что я перечислил.

В результате, мы отказались подписывать предоставленную нам версию договора и предложили свои субъективные изменения. Через два дня мы получили положительный ответ.